Comment calculer un prêt immobilier ?
Pour l’achat de la maison de vos rêves, vous avez décidé de souscrire un prêt immobilier auprès d’un établissement financier. Cependant, vous souhaitez comprendre le calcul des mensualités afin d’avoir une idée précise du montant à demander à la banque. Voici comment se calcule un prêt immobilier.
De quoi est composée la mensualité d’un prêt immobilier ?
Lors de l’obtention de votre prêt immobilier, vous recevrez un échéancier sur lequel un montant défini à l’avance est déterminé. Cette somme à rembourser chaque mois représente une partie du capital que la banque vous a emprunté. Elle correspond également à une partie des intérêts générés par le crédit que vous devez rembourser.
Ces intérêts sont généralement calculés sur le capital restant dû. De ce fait, plus vous évoluez dans le remboursement de votre prêt, plus les intérêts baissent. De manière générale, les premières mensualités d’un crédit concernent en grande partie l’acquittement des intérêts. Le remboursement du capital emprunté débute réellement vers la fin de la durée du crédit.
Quelles sont les différentes étapes pour le calcul de la mensualité ?
La mensualité quel que soit le type de crédit dépend du montant octroyé à l’emprunteur, du taux périodique et de la durée du remboursement.
Il faut changer le taux annuel en taux périodique
Après la soumission à votre crédit, l’établissement financier vous renseignera sur le taux annuel effectif intégral auquel vous serez soumis. Celui-ci est généralement composé du taux d’intérêt, des frais éventuels liés à l’emprunt comme les frais de dossier et l’assurance.
En règle générale, c’est la fréquence de remboursement qui détermine le taux à appliquer : c’est ce qui est appelé taux périodique. Ainsi, pour un prêt qui est remboursé une fois tous les ans, c’est le taux annuel qui est utilisé pour le calcul des intérêts. Quand le remboursement est fait tous les trois mois on parle de taux trimestriel qui rentre en jeu. Lorsqu’il se fait une fois par mois, il faudra utiliser le taux mensuel pour le calcul.
Pour connaître avec précision la valeur de ce taux, vous devez utiliser la formule suivante :
Taux périodique = [(1 + taux annuel) exposant l’inverse du nombre de périodes de remboursement par an] -1
Il existe par ailleurs une formule très simple qui permet de déterminer « approximativement » le TP (taux périodique) : TP = Taux annuel/Nombre de périodes par an
Exemple : si la durée de remboursement est 12 mois (mensuel) pour faire votre calcul vous procéderez ainsi : TP = [(1 + le taux annuel) exposant (1/12)] -1
Avec un taux annuel de 4 % vous aurez avec la formule classique : TP = [(1+ 0,04) exposant 1/12] -1 tandis qu’avec la formule simple ça donne : TP = 0,04/12.
Il est vrai que la différence entre les deux résultats est insignifiante. Cependant, celle-ci peut aller jusqu’à des centaines d’euros lorsque vous bénéficiez d’un montant colossal. C’est pour cela qu’il est recommandé d’utiliser la formule classique pour le calcul du taux périodique.
Calcul de la mensualité
Comme mentionné plus haut, le montant des intérêts diminue au fur et à mesure que le capital emprunté baisse. Toutefois, c’est sur votre échéancier que vous découvrirez que le somme à débourser chaque mois est la même pour toute la durée du remboursement. C’est pour vous permettre de gérer plus facilement votre budget que les établissements financiers répartissent le montant des intérêts sur la durée du prêt.
Loin d’être complexe, il vous suffira d’utiliser la formule suivante pour déterminer le montant de vos mensualités : Montant de mensualité = [Montant emprunté x taux x (1 + taux) exposant le nombre de mensualités]/[(1 + taux) exposant le nombre de mensualités – 1].
Si vous maîtrisez Excel, vous pouvez vous servir de la fonction « valeur de paiement (VPM) » pour calculer vos mensualités : Montant de mensualité = [- VPM (taux, montant emprunté, nombre de mensualités)].
Exemple : si vous empruntez 80 000 € à rembourser mensuellement pendant 10 ans avec un taux périodique de 0,5 % vous aurez avec la formule classique un montant de mensualité équivalent à : [80 000 x 0,005 x (1 + 0,005) exposant (10 x 12)]/[(1 + 0,005) exposant (10 x 12) -1] = 888,16 euros
Avec la formule Excel, vous aurez : Montant de mensualité = [(- VPM (0,005, 80 000, 20x 12)].
Quelle que soit la formule que vous utiliserez, vous devrez avoir le même résultat.
Avec ces différentes informations, vous avez désormais une idée plus précise sur le calcul d’un prêt immobilier.
Utilisez un simulateur de crédit immobilier
Avant de contacter les organismes créanciers ou un courtier immobilier, il est important de commencer par réaliser une simulation. Cela vous permettra de prendre connaissance de la faisabilité de votre projet, sans perdre inutilement du temps dans vos recherches. Cela vous évitera également des déceptions en visitant des biens qui ne correspondent pas à votre budget. Enfin, cela peut vous permettre de connaitre les points faibles de votre dossier. Vous pourrez alors tenter de trouver des solutions pour l’améliorer et mettre toutes les chances de votre côté.
Pour obtenir cette simulation, pas besoin de vous lancer des calculs complexes. Nous vous conseillons simplement d’utiliser les ressources d’internet, en passant par une calculette de prêt immobilier. Vous trouverez justement un simulateur publié ici. Ainsi, en quelques clics, vous saurez ce qu’il en est de votre situation. Nous vous conseillons de faire la simulation affinée, pour savoir ce qu’il en est précisément. Vous pourrez également utiliser plusieurs simulateurs, dans le but de connaitre le montant :
- des frais de notaire
- de vos mensualités
- de votre taux d’endettement
À titre d’information, vous devez savoir que le taux d’endettement a récemment évolué. Il est passé de 33 à 35 %, pour s’adapter aux besoins actuels. En contrepartie, la durée maximale des prêts a été revue à la baisse, passant de 30 ans à 25 ans.
Il est également important de savoir qu’il existe également des simulateurs dans le cadre d’un rachat de crédit. En effet, suivant votre situation financière, il peut être bon de l’envisager pour améliorer votre dossier emprunteur. Dans ce cas, les calculs sont plus complexes. Mieux vaut donc utiliser une calculette spécialement prévue à cet effet. Cela vous permettra de connaitre le taux d’intérêt auquel vous auriez le droit, qui sera forcément plus avantageux que celui que vous avez actuellement.
